Het betere werk
12 mei 2005
Verbouwen is populair. UIt onderzoek blijkt dat eigenaars van een bestaand huis in de eerste twee jaar na de aankoop zeker voor zo'n 10 procent van de aankoopprijs laten verbouwen. Maar hoe houd je de kosten in de hand?
Verbouwen bestaat uit het maken van keuzes. Begin daarom met het inventariseren van de woonwensen. Door deze precies op te schrijven krijg je een goed idee van de omvang van de verbouwing. Zo blijkt het doorbreken van n muur in de praktijk ook het vervangen van twee deurposten en het stuken van het plafond te omvatten. De financin bepalen uiteindelijk in hoeverre woonwensen kunnen worden vervuld en hoe de verbouwing verloopt. Iedereen die wel eens in huis klust weet hoe duur materialen zijn. Bij een verbouwing komen daar vaak nog extra kosten en, als je de werkzaamheden uitbesteedt, arbeidsloon bij.
Voor Mimi en Ken Sugerman was het na vier jaar wonen in hun fraaie jarendertighuis tijd voor een verbouwing. Met twee kleine kinderen was de keuken van het huis te klein geworden. Mimi: Door het weghalen van de binnenmuur konden we de keuken bij de woonkamer betrekken en ontstond er veel meer leefruimte. Tegelijkertijd hebben we een nieuwe houten vloer laten leggen.
Door offertes bij verschillende aannemers voor de totaalwerkzaamheden op te vragen werd duidelijk welke kosten de klus met zich mee zou brengen. Een excelspreadsheet met daarin alle offertes zorgde voor het nodige overzicht. Mimi: Om de kosten te drukken hebben we toen bekeken welke werkzaamheden we zelf konden uitvoeren. Uiteindelijk werd een aannemer ingehuurd voor het voorbereidende breekwerk en het stucwerk. Het daadwerkelijk uitbreken van de muur, het afvoeren van het puin en het merendeel van het schilderwerk heeft het stel zelf gedaan. De totale kosten van de verbouwing kwamen op zon 8.500, zegt Mimi. Dat was 1.500 boven ons budget. Na het wegbreken van de muur bleek helaas de elektrische bedrading aan vervanging toe en hebben we ook de loden waterleiding moeten vernieuwen. En we hebben het laatste schilderwerk uitbesteed.
Buiten de deur eten
Het vaststellen van een budget is gebruikelijk als je een architect en aannemer inschakelt, maar het is verstandig dit ook te doen als jezelf aan de slag gaat. Houd bijvoorbeeld rekening met meerwerk en bijkomende kosten voor vergunningen, evenals extra kosten voor huisvesting en buiten de deur eten tijdens de verbouwing. Gaat het om het verbouwen van een keuken of een badkamer, dan kun je de aannemer een noodvoorziening laten aanbrengen, zodat je als gezin kunt blijven douchen en koken.
Huis als onderpand
Op basis van het budget wordt al snel duidelijk of je de verbouwing uit eigen middelen kunt betalen of dat je een lening moet afsluiten. Bij een lening bestaat de keuze uit een hypotheeklening of een consumptief krediet. Lenen met je huis als onderpand is bijna altijd goedkoper. Omdat het huis als zekerheid fungeert, is de rente in de regel veel lager dan die op een doorlopend krediet of persoonlijke lening.
Kies je voor een hypothecaire lening, dan zijn er verschillende mogelijkheden. De gemakkelijkste manier is geld uit de bestaande hypotheek halen. Bijvoorbeeld door het opnemen van eerdere aflossingen of door gebruik te maken van een eerdere, hogere inschrijving. Dit is het geval als bij het aangaan van de hypotheek deze voor een hoger bedrag in het register is ingeschreven dan nodig was voor de aankoop van het huis. Maak je hiervan gebruik, dan vermijd je de kosten voor de notaris en de taxatie. Het alternatief is het aangaan van een nieuwe hypothecaire lening. Dit kan door de bestaande hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek te nemen op je huis. Overweeg in zon geval een hypotheek met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze wordt uitgegeven door het Waarborgfonds Eigen Woningen en geeft de financile instelling de zekerheid dat de hypotheek wordt betaald waardoor ze akkoord gaat met een lagere rente. De rentekorting kan oplopen tot maximaal een half procent. Een hypotheek met de NHG kun je ook afsluiten als de eerste hypotheek geen hypotheekgarantie heeft. Het totaal van de nieuwe en de oude lening mag echter nooit hoger zijn dan 240.000.
Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek heb je wel te maken met de kosten van een notaris en een taxatie. De Vereniging Eigen Huis meldt dat de helft van de geldverstrekkers inmiddels ook de WOZ-beschikking accepteert in plaats van een taxatierapport. Bij uitbetaling van de lening zal de geldverstrekker eisen dat het geld in een verbouwingsdepot wordt gestort. Over het bedrag wordt een rente vergoed die vaak gelijk of iets lager is dan de hypotheekrente. Gaat het om een groot bedrag, dan moet met facturen de bestedingen worden aangetoond, waarna de geldverstrekker het geld overmaakt. Vaak kan een deel van de lening alvast naar een andere rekening worden overgemaakt als werkkapitaal.
Houd, als je leent voor een verbouwing, altijd een strakke administratie bij van de uitgaven. De fiscus stelt als voorwaarde voor de renteaftrek dat het geld ook daadwerkelijk is gebruikt voor de verbouwing. Kun je dat niet aantonen, dan kan de fiscus de renteaftrek weigeren.
Rendement
Ook als er een flink bedrag is gespaard, kan lenen aantrekkelijk zijn. De rente over de lening kan immers van het inkomen afgetrokken worden. Of dat in je eigen situatie voordelig is, wordt vooral bepaald door het rendement dat op de spaarrekening wordt behaald. Houd wel rekening met de heffing (1,2 procent) op het spaargeld in box 3. Doorslaggevend is vaak dat wie leent zijn spaargeld niet in de verbouwing vastlegt. Het geld blijft beschikbaar en je hoeft niet duur te lenen als je later een grote uitgave moet doen. De rente over de lening die je zou moeten afsluiten voor bijvoorbeeld een nieuwe auto is niet aftrekbaar.
Sinds dit jaar moet je ook rekening houden met de zogeheten bijleenregeling. Deze regeling bepaalt kort gezegd dat de overwaarde van het huis bij verkoop moet worden genvesteerd in een nieuw huis. Dit betekent dat als je eigen geld in de woning investeert dat niet meer zo gemakkelijk uit de woning is te halen. Een voorbeeld verduidelijkt dat. Mirthe en Paul Albers verbouwen hun huis (hypotheek: 250.000) voor zon 50.000. Als we ervan uitgaan dat de verbouwing de staat van het huis flink verbetert, heeft het huis straks een overwaarde van 50.000. Betalen Mirthe en Paul de verbouwing met hun spaargeld, dan zijn ze in de toekomst verplicht de overwaarde te investeren in een nieuwe woning. Over de 50.000 staat de fiscus geen renteaftrek toe. Nemen ze een tweede hypotheek, dan stijgt de hypotheekschuld en is er in theorie geen sprake van overwaarde; er staat immers een hogere schuld tegenover de waarde van het huis.
Zoals gezegd kan een verbouwing de waarde van een huis aanzienlijk verhogen. Soms is het de moeite waard om net een beetje extra te investeren. Lester de Wind liet bij zijn vorige woning in Hilversum een aannemer een offerte maken voor een uitbouw van de keuken. Lester: De aannemer gaf mij de tip om de uitbouw net een slag groter te maken dan bij vergelijkbare huizen in de straat. Hij dacht dat dit de waarde van ons huis zou verhogen en omdat we een forse tuin hebben kon dat gemakkelijk. Wat de aannemer voorspelde, kwam uit. De royale keuken was bij de verkoop vorig jaar een van de punten die de koper juist in onze woning aantrok, vertelt Lester. De extra uitgave van 300 is dus een goede investering geweest.
Veranderingen die het woonoppervlak vergroten doen de prijs vaak stijgen, dat geldt ook voor een extra verdieping op de garage, het aanbrengen van een vliering of de bouw van een bijkeuken. Breid wel zoveel mogelijk in de stijl van je huis uit, stijlbreuk heeft in de regel een negatieve invloed op de waarde.
Kwestie van smaak
Sommige aanpassingen zijn een kwestie van smaak en betalen zich vaak niet terug, zoals een hypermoderne keuken of badkamer.
Laat je niet weerhouden ze te plaatsen, maar verwacht niet dat zon investering de waarde van het huis ten goede komt. Veranderingen die de gebruiksmogelijkheden van het huis beperken kunnen de waarde van het huis zelfs negatief benvloeden.
Hans Hersel en Bert de Leur kochten recent een huis waarvan de zolderverdieping wel erg rigoureus was gesoleerd. Bert: Het authentieke balkenplafond was helemaal afgedekt met gipsplaten. Niet alleen zag het er afschuwelijk uit, ik kon er niet rechtop staan. De verkoop dreigde op de zolder af te ketsen. Het feit dat de makelaar liet vastleggen dat achter de deklaag in prima staat verkerende balken zaten, deed het stel besluiten de woning toch te kopen. De gipsplaten hebben we weer laten weghalen, zegt Bert. We kunnen alleen maar vermoeden dat de vorige bewoners bang waren om op de tocht te zitten.
Ten slotte kan het bij een grote verbouwing aantrekkelijk zijn om rekening te houden met de levensloopbestendigheid van het huis. Door bijvoorbeeld voor bredere trappen en deuropeningen te kiezen en een (extra) badkamer op de begane grond te laten plaatsen is het huis geschikt om er tot op hoge leeftijd in te wonen. En het maakt een huis bij eventuele verkoop ook tot een aantrekkelijk object voor oudere kopers.
Alle beetjes helpen
Soms draagt de overheid bij aan de kosten van een verbouwing. Zoek daarom vr de start van de verbouwing uit voor welke subsidie of aftrekpost de werkzaamheden mogelijk in aanmerking komen; voor de meeste regelingen geldt een bepaalde aanvraagprocedure.
De subsidie voor het vervangen van oude loden waterleidingen loopt nog tot 1januari 2006. Het ministerie van VROM betaalt onder voorwaarden mee aan de kosten van vervanging. Het indienen van een aanvraag, een formulier kun je downloaden via www.vrom.nl, kan nog tot 15 november.
Minder-validen komen, als ze hun woning aanpassen, voor een tegemoetkoming in de kosten in aanmerking. Meer informatie over de Wet voorzieningen gehandicapten vind je bij de gemeente en op www.minvws.nl.
Eigenaren van een monumentenpand kunnen onderhouds- en restauratiekosten in mindering brengen op hun inkomsten als persoonsgebonden aftrekpost. De aftrek geldt alleen voor rijksmonumenten die zijn ingeschreven in het register van de Monumentenwet. Meer informatie staat op www.belastingdienst.nl of vraag de folder Als u werkzaamheden aan uw monumentenpand gaat verrichten aan.
Spaarzaam verbouwen
Ga zelf klussen. Dat kan voor een aanzienlijke besparing op het arbeidsloon zorgen. Het inhuren van een vakman komt namelijk al gauw op 45 per uur, inclusief BTW.
Overweeg het gebruik van tweedehandsbouwmaterialen.
Huur zoveel mogelijk gereedschap. Dat is vaak goedkoper dan kopen.
Overweeg om tegelijk met de buren te gaan verbouwen. Zeker als jezelf gaat klussen, kan dit schelen in machinehuur en materiaalkosten.
Investeer bij een uitbouw of serre direct in goede sloten. Dat is vaak goedkoper dan later aanbrengen.
Risicos afdekken
Tegenvallers horen bij verbouwen, maar sommige risicos moeten worden afgedekt.
Controleer of je verzekeringen zijn afgestemd op de nieuwe situatie. Bijvoorbeeld bij de bouw van een serre of een extra verdieping. Mogelijk stelt de verzekeraar nieuwe eisen; de nieuwe aanbouw kan een aantrekkelijk opstapje zijn voor inbrekers naar de onbeveiligde ramen van de eerste etage.
Zorg dat vaklieden, vrienden en familie verzekerd zijn tegen aansprakelijkheid.
Een Bouwgarant-verzekering zorgt ervoor dat de klus toch wordt afgemaakt bij faillissement van de aannemer (www.bouwgarant.nl).
Vaklui uit bijvoorbeeld Polen zijn goed en goedkoop. Wie een vakman zonder werkvergunning inhuurt, riskeert wel een boete van duizenden euros.
Bron: Money 12 mei 2005